L'assurance titres... une présence rassurante
!
Julie Lévesque, notaire – Stewart
Title Guaranty Company, Laval, Québec.
Contenu
Définition
La
différence entre cette assurance et l’assurance responsabilité
du juriste
À qui s’adresse
cette assurance ?
Les avantages
de l’assurance titres
Exemples
de couverture (non limitatifs)
Les exclusions
Les primes
Cas pratiques
Conclusion
Définition
L’assurance titres est une assurance de dommage qui garantit
l’état des titres d’une propriété à une date donnée. Il s’agit
d’une assurance complémentaire à l’opinion du notaire ou de
l’avocat, car elle vient étendre la protection de l’assuré
sur des points particuliers que le juriste ne peut garantir.
La couverture d’assurance protège contre tout ce qui peut
vicier le titre de propriété, qui était présent ou latent
avant la date de la police et qui occasionne un dommage à
l’assuré après la date de la police.
La
différence entre cette assurance et l’assurance responsabilité
du juriste
L’assurance titres confirme qu’à la date de la police, le
titre de la propriété est garanti. Comme il s’agit d’une assurance
de dommage, l’assuré n’a qu’à démontrer son dommage sans avoir
à prouver la faute de qui que ce soit.
L’assurance responsabilité du juriste assure le notaire ou
l’avocat sur le plan de sa responsabilité professionnelle.
À la suite d’une plainte d’un client, l’assureur du professionnel
examinera la réclamation et paiera un dédommagement seulement
s’il y a une preuve que le notaire ou l’avocat a commis une
faute et que les dommages subis sont dus à cette faute. Le
processus peut être long et coûteux pour le client. Lorsque
le juriste n’a commis aucune faute professionnelle, le client
se retrouve seul avec son problème et, souvent, sans autre
recours.
L’assurance titres offre un processus de réclamation/dédommagement
extrêmement rapide pour l’assuré et, en même temps, diminue
les poursuites en responsabilité contre les juristes.
À
qui s’adresse cette assurance ?
L’assurance titres protège les acquéreurs d’immeubles ainsi
que les prêteurs hypothécaires. Le montant de la couverture
pour l’acquéreur est le prix d’achat de l’immeuble et le prêteur
hypothécaire est couvert pour le montant total de son hypothèque.
La police d’assurance est toutefois commandée par le juriste
dans tous les cas.
L’assurance titres peut, de plus, profiter aux notaires et
avocats lorsqu’ils découvrent un problème de titre préalablement
à la finalisation d’une transaction immobilière ou, quand
aucun problème n’est soulevé, pour offrir à leurs clients
une garantie complémentaire et plus étendue relativement aux
titres de la propriété acquise.
Un autre avantage de l’assurance titres est de permettre
la signature d’une transaction dans les délais initiaux prévus
malgré la présence de problèmes soulevés par l’examinateur
de titres. L’agent d’immeuble n’a alors pas travaillé pour
rien, le vendeur reçoit l’argent qui lui revient à la date
à laquelle il s’attendait de le recevoir et l’acquéreur peut
emménager dans sa nouvelle demeure.
L’assurance titres représente donc un avantage pour l’ensemble
des intervenants d’une transaction immobilière.
Les avantages
de l’assurance titres
-
Lorsque le juriste trouve un problème de titres avant
la signature d’une transaction immobilière, l’assurance
titres, en plus de venir cautionner tout dommage pouvant
découler du problème soulevé, permet la signature de la
transaction dans les délais initiaux prévus. L’assurance
vient donc éliminer les délais indésirables lors de la
finalisation d’une transaction.
-
La « défense du titre » pour le propriétaire :
l’assureur prendra fait et cause pour l’assuré si un tiers
réclame des droits dans la propriété. L’assureur paiera
tous les frais légaux afin de défendre, en Cour, le titre
de l’assuré contre un tiers réclamant des droits dans
ledit titre. L’obligation de défendre le titre de l’assuré
n’est assortie d’aucun montant maximal et les frais déboursés
par l’assureur ne viennent pas réduire le montant de couverture
de la police.
-
La couverture d’assurance est plus étendue que la couverture
offerte par une opinion d’avocat ou de notaire. Ces derniers
sont des experts du droit immobilier et leur opinion est
basée sur l’analyse des registres et des informations
recueillies. L’assurance titres souscrit l’opinion du
juriste et, en plus, couvre des cas qui ne peuvent pas
être contrôlés par le juriste, comme, par exemple, la
fraude, les erreurs d’arpentage ou les actes mal ou non
publiés au bureau de la publicité des droits. Une assurance
titres peut être prise en remplacement d’un certificat
de localisation, ce qui peut représenter une économie
considérable de coûts.
-
L’assurance titres offre l’avantage d’une prime qui n’est
payable qu’une seule fois, au début de la transaction.
Il n’y a aucun renouvellement ni autre paiement à effectuer
par la suite. De plus, lors d’une réclamation, l’assuré
n’aura aucune franchise à débourser.
Exemples
de couverture (non limitatifs)
-
Arrérages de taxes municipales et scolaires
-
Empiètements dans une servitude ou sur un lot voisin
-
Règlements municipaux non respectés
-
Vues illégales
-
Charges non radiées
-
Fraude/faux
-
Erreur d’arpentage/absence du certificat de localisation
-
Une personne réclame des droits dans la propriété
-
Charge, créance prioritaire, hypothèque légale sur le
titre
-
Invalidité ou perte de priorité de l’hypothèque assurée
En plus des risques de titres assurés, la police couvre les
coûts, les dépenses et les honoraires légaux, les dépenses
encourues pour défendre le titre de l’assuré dans tout litige
découlant des risques de titres couverts par la police.
Les exclusions *
Les principales exclusions sont les suivantes :
-
Problèmes de nature environnementale
-
Qualité de la construction de la bâtisse
-
Pyrite
-
Mousse d'urée formol
-
Vices cachés
-
Vice non existant à la date de la police
-
Vice créé par l’assuré
* Pour une description complète et détaillée
des couvertures et des exclusions, nous vous invitons à consulter
la police de l'assureur choisi.
Les primes
La prime est calculée en fonction du prix de vente pour l’acquéreur
et selon le montant de l’hypothèque pour le prêteur. La prime
n’est jamais fixée en fonction du problème de titre soulevé
par le juriste.
Les primes pour les polices commerciales diffèrent de celles
applicables aux transactions résidentielles.
Enfin, la prime n’est payable qu’une seule fois (au moment
de la signature des documents inhérents à la transaction).
Cas pratiques
*
| A- |
Problèmes non connus avant la transaction : |
| |
Taxes non payées : X achète une propriété
en avril 2001. La maison a été construite en 1998. En
juin 2001, X reçoit un compte de taxes de la Ville. La
propriété, de 1998 à 2001, a été taxée comme lot vacant
seulement. Le vendeur est introuvable. Compte de 2000
$.
Règlement : L'assureur paie les
2 000 $ qui sont dus à la Ville.
|
| |
Un individu réclame des droits dans la
propriété : X achète une maison. Quelques années
plus tard, un individu que X ne connaît pas vient réclamer
des droits dans la maison de X, disant qu’il est un héritier
oublié de la succession d’un propriétaire précédent.
Règlement : l’assureur titres dédommage
l’héritier oublié et obtient une renonciation. S’il
faut aller en Cour, l’assureur titres payera les frais
légaux pour défendre le titre de X. Si la cause est
perdue, l’assureur titres dédommagera X pour la perte
de sa propriété.
|
| |
Patio construit sans permis :
X achète une maison avec un patio et ne sait pas que le
patio a été construit sans permis de construction.
Pendant que X est propriétaire, la Ville inspecte la
propriété et émet un avis de non-conformité du patio
aux règlements municipaux.
Règlement : l’assureur titres paie
tous les travaux afin de rendre le patio conforme aux
règlements municipaux.
|
| |
Empiètement découvert après la signature
de la transaction :X achète une maison sans exiger
de certificat de localisation. Quelques mois plus tard,
la Ville effectue une inspection et se rend compte que
les marches de l’entrée avant empiètent sur la rue. La
Ville exige que les marches soient complètement retirées.
Règlement : l’assureur négocie et paie
les coûts d’une servitude de tolérance ou paie les frais
pour faire retirer les marches et en faire construire
de nouvelles sur un autre emplacement.
|
B- Problèmes connus avant la transaction :
|
| |
Empiètement sur la propriété voisine
Le certificat de localisation révèle qu’une partie
du garage empiète sur la propriété voisine.
Souscription : l’assureur couvre contre
les pertes et dommages subis au cas où le propriétaire
de l’immeuble voisin exige l’enlèvement de cette partie
du garage qui empiète sur son terrain.
|
| |
Accès à la propriété
L’accès à la propriété s’effectue par un chemin privé
sans qu’aucune servitude ou droit
de passage ne soit publié.
Souscription : l’assureur couvre contre
les pertes ou dommages résultant du fait que le propriétaire
du chemin privé empêche l’assuré d’utiliser le chemin
pour accéder à son immeuble.
|
| |
Hypothèque non radiée
Le titre est grevé d’une hypothèque non radiée. Le
créancier, un particulier, est introuvable.
Souscription : l’assureur assure
l’assuré contre le fait qu’une somme d’argent soit toujours
due en vertu de l’acte d’hypothèque et que le créancier
tente d’exercer ses droits de créancier hypothécaire.
|
* Les présents cas pratiques ne sont que
des exemples. Le règlement d’une réclamation pourrait s’avérer
différent, chaque cas étant un cas d’espèce. Les cas pratiques
énoncés aux présentes n’engagent pas la compagnie à régler
une réclamation similaire de la façon mentionnée précédemment.
Conclusion
L’assurance titres est une présence rassurante pour toutes
les parties d’une transaction immobilière. Il s’agit d’un
outil complémentaire à l’opinion traditionnelle sur les
titres du juriste et qui, pour une prime minime, facilite
la finalisation des transactions immobilières et offre la
tranquillité d’esprit.
Dernière mise à jour : 8 novembre 2011
Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature
générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune
notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette
information ne doit pas être interprétée comme constituant
un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin
de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un
avocat ou un notaire.
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